… und so drastisch werden Fehler bei der Vermietung bestraft
Die Vermietung an die falschen Mieter kann erhebliche Schäden verursachen
Ein Mehrfamilienhaus nützt dem Eigentümer nur dann, wenn der Wert erhalten bleibt bzw. gesteigert wird und zudem solide Mieterträge erwirtschaftet werden. Demzufolge ist es logisch, dass nicht nur der Vermieter seine mietvertraglichen Obliegenheiten zu erfüllen hat, sondern auch der Mieter. Dies schließt den pfleglichen Umgang mit der Mietsache, die Wahrung des Hausfriedens und die Erfüllung weiterer vertraglicher Obliegenheiten wie das pünktliche Zahlen von Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen mit ein. Aber wie gewinnt man solche Mieter? Dieser Artikel soll zeigen, welche Maßnahmen wie durchzuführen sind und deutlich machen, welche Probleme bei der Nichtbeachtung auftreten können.
Aus 3 werden plötzlich 15 Personen
Eine im Berliner Umland lebende Dame investierte im Jahr 2013 ihre Ersparnisse in ein Gelsenkirchener Mehrfamilienhaus und beauftragte uns mit der Verwaltung ab Eigentumsübergang im Januar 2014. Nach notariellem Kaufvertrag, aber vor dem eigentlichen Eigentumsübergang, vermietete der Noch-Eigentümer eine kürzlich frei gewordene Wohnung an eine alleinstehende Frau mit 2 Kindern. So wie sonst auch verzichtete er auf die Einholung von Informationen zur Bonität und überprüfte keine der seitens der Bewerberin gemachten Angaben.
Bei Eigentumsübergang und Übergang der Verwaltungstätigkeit fiel auf, dass die von der neuen Mieterin angemietete 70 qm große Wohnung regelmäßig von mindestens 15 Personen bewohnt wurde. Die Nachbarn klagten über Müll und Exkremente im Treppenhaus, extreme Lärmbelästigungen und Bedrohungen. An wenigstens 3 Tagen pro Woche wurden laute Partys gefeiert, die regelmäßig erst nach mehrmaligem Polizeieinsatz zwischen 2 Uhr – 3 Uhr morgens endeten.
Schwerwiegendes vertragswidriges Verhalten
Wegen schwerwiegendem vertragswidrigen Verhaltens musste das Mietvertragsverhältnis gekündigt wurden. Abgesehen davon, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt wurde und von der Mietpartei unzumutbare Belästigungen ausgegangen waren, leistete diese auch keinerlei Mietzahlungen. Hierdurch wurde eine fristlose Kündigung möglich. Zudem drohten die übrigen Mieter mit der Kündigung ihrer Mietvertragsverhältnisse und die Polizei ging im Haus ein und aus. Der Zustand war untragbar.
Sämtlicher Müll wurde dort gelassen, die Badezimmer- und Küchenarmaturen mitgenommen
Der Vollständigkeit wegen sei erwähnt, dass die Wohnung im Zuge der Räumungsklage nicht vertragsgerecht übergeben wurde. Die Räume waren komplett vermüllt, mit unterschiedlichsten Arten von Dreck kontaminiert, an wesentlichen Elementen beschädigt und Einbauten wie Badezimmer- und Küchenarmaturen wurden entfernt.
Selbstredend, dass der entstandene Schaden in fünfstelliger Höhe nicht eingetrieben werden kann, was die Eigentümerin schwer trifft, da sie, wie viele andere Immobilienbesitzer übrigens auch, nicht besonders vermögend ist. Viele Immobilien in der Region werfen wegen solcher oder ähnlicher Ereignisse keine oder gar eine Negativrendite ab.
Wie hätte dieses Desaster verhindert werden können?
Zunächst ist festzustellen, dass es keine Möglichkeit gibt, sich zu einhundert Prozent vor vertragswidrigem Mieterverhalten zu schützen. Allerdings gibt es einige zu treffende Vorkehrungen, durch die sich Schadensfälle reduzieren lassen.
Eine Überprüfung der amtlichen Dokumente ist unerlässlich um zu prüfen, ob die gemachten Angaben zur Person stimmen. Zudem ist eine Bonitätsauskunft (Schufa, Creditreform, …) einzuholen. Bewährt hat sich die Vorlage von Gehaltsnachweisen und die Einwilligung des Bewerbers, dass der ehemalige Vermieter kontaktiert werden darf.
Fallen diese Überprüfungen allesamt positiv aus, so reduziert sich erfahrungsgemäß das Mietausfallrisiko. Sofern im Zuge der Überprüfung Negativmerkmale auffallen, so ist sehr genau abzuwägen, ob ein Mietvertragsverhältnis überhaupt eingegangen werden sollte.
Ein Negativmerkmal allein muss nicht zur Ablehnung des Bewerbers führen
Jeder kann einmal arbeitslos werden oder in eine sonstige Notlage geraten. Dies allein ist kein zwingender Grund, einen Bewerber abzulehnen. Zu bedenken ist allerdings, dass vom Arbeits- oder Sozialamt stammende Bezüge nur so lange von der Behörde bezahlt werden, solange eine Berechtigung auf Leistungsbezug existiert. In der Praxis ist es leider keine Seltenheit, dass ein Sozialhilfeempfänger seine Ansprüche verwirkt oder mit den erhaltenen Bezügen andere Ausgaben als seine Miete bestreitet. Selbst dann, wenn das Amt direkt an den Vermieter zahlt, werden diese Zahlungen eingestellt, sobald die Bezugsberechtigung entfällt.
Mit manchen Mietern kann man in Notsituationen sprechen und einvernehmliche Problemlösungen kreieren, wogegen andere Mieter „in Kenntnis ihrer Rechte“ die Angelegenheit aussitzen und es auf eine Räumung ankommen lassen. Trotz moderner Verfahren immer noch eine teure Angelegenheit, wenn man alle Kosten inkl. die für Schadensbeseitigung, Renovierung, Entrümpelung, etc. mit einbezieht.
Einen belastbaren Mietvertrag abschließen
Wichtig ist auch ein belastbarer Mietvertrag mit individuellen Vereinbarungen, der trotz eher mieterfreundlicher Rechtsprechung zu einem fairen Vertragsverhältnis führt.
Summa summarum ist die Wahrung der eigenen Interessen für jeden Immobilienbesitzer eine Herausforderung, die ihn sehr schnell an eigene Grenzen bringen kann. Strategisch und taktisch relevante Optionen sollten bekannt sein und zudem sollte man sich sicher auf dem Parkett der Juristerei bewegen können. Eine gute Portion Menschenkenntnis sowie Übung im Umgang mit den unterschiedlichsten Charakteren sind ebenfalls von Nöten.
Nur dann ist mit größtmöglicher Sicherheit zu gewährleisten, dass Immobilienwerte erhalten bzw. wertentwickelt werden.
FRANKEN-IMMOBILIEN und Hausverwaltung versteht sich als Experte für Dienstleistungen rund um die Immobilie. Bei all unserem Tun zeichnen wir uns aus durch Sachverstand, Zuverlässigkeit, Diskretion und Loyalität. Wir sind lange genug am Markt, um uns auf belastbare eigene Erfahrungen zu stützen und jung genug, um uns modernster Instrumente hinsichtlich der Vermarktung und Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu bedienen.
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