Immobilienverkäufer erwarten von Maklern in der Regel belastbare Aussagen zu dem angemessenen Verkaufspreis. Zu Recht? Eine Antwort auf diese Frage fällt komplizierter aus als viele vermuten würden.
Immobilienmakler werden von den Kunden nicht nur als Mittler gesehen, die Kaufvertragsparteien zusammenbringen, sondern auch als Wissensträger und Berater über den Marktwert einer Immobilie.
Ein Immobilienmakler muss sich grundsätzlich überlegen, wie er mit dem Wunsch des Verkäufers umgeht, eine Einschätzung des Wertes der Immobilie anlässlich des Verkaufes zu erhalten. Dabei ist die Bandbreite relativ groß: Der Makler kann sich z.B. zum Sachverständigen für Immobilienbewertung fortbilden und Wertgutachten erstellen, die er unabhängig von einem Verkaufsauftrag jedem Interessenten gegen Bezahlung anbietet. Der Makler kann sich aber auch darauf beschränken, beim Verkauf nur unverbindliche Schätzungen über den Marktwert abzugeben und den Verkäufer ausdrücklich darauf hinweisen, dass er ein Wertgutachten bei einem Fachmann beauftragen muss, wenn er eine verbindliche und belastbare Aussage zum Marktwert haben möchte. Wenn der Immobilienverkäufer dem Makler jedoch einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt, so ist dieser verpflichtet, eine Beratung über den Marktwert zu geben.[1] Da der qualifizierte Alleinauftrag eher die Regel als die Ausnahme in der Maklerbranche ist, kann und darf der Verkäufer daher im Normalfall tatsächlich eine Einschätzung des Maklers zum Marktwert der Immobilie und zum erzielbaren Kaufpreis erwarten. Der Makler haftet dann nach den strengen Sorgfaltsmaßstäben für Immobilienwertgutachter auf Schadensersatz, wenn der festgestellte Wert von dem tatsächlichen Wert um mehr als 10% abweicht und dem Verkäufer dadurch ein Schaden entsteht. Das gleiche gilt, wenn der Immobilienmakler Wertgutachten gegen Bezahlung anbietet.
Wenn der Makler hingegen lediglich anlässlich der Übernahme eines Vermittlungsauftrages eine Schätzung zum Marktwert abgibt und kein qualifizierter Alleinauftrag vorliegt, dann ist in der Rechtsprechung umstritten, ob er dem Verkäufer für die Richtigkeit des angegebenen Marktwertes haftet. Das Oberlandesgericht Schleswig nimmt an, dass der Makler auch in einem solchen Fall auf Schadensersatz haftet, wenn der angegebene Marktwert vom tatsächlichen Marktwert um mehr als 10% abweicht.[2] Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Koblenz hingegen würde der Makler in einem solchen Fall nicht auf Schadensersatz haften, weil es nicht die Aufgabe des Immobilienmaklers sei, dafür zu sorgen, dass der zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarte Preis angemessen und marktgerecht ist.[3]
Der Bundesgerichtshof hat in einer recht aktuellen Entscheidung über die Haftung des Verkäufers für eine Beratung des Käufers über den Marktwert einer Immobilie danach differenziert, ob sich die Kaufvertragspartei vertraglich verpflichtet hat, den Vertragspartner über den Marktwert zu beraten. Eine solche Verpflichtung kann insbesondere auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung durch schlüssiges Handeln begründet werden, z. B. indem Rentabilitätsberechnungen erstellt und dem Vertragspartner übergeben werden.[4] Wenn man diese Entscheidung auf den Immobilienmakler überträgt, käme es darauf an, was konkret im Einzelfall zwischen Verkäufer und Makler vereinbart worden ist. Dabei kommt es nicht nur auf die schriftlich fixierten Vereinbarungen, sondern auch auf etwaige mündliche Absprachen oder schlüssiges Handeln an.
Demnach ist Verkäufern und Immobilienmaklern zu empfehlen, klare Vereinbarungen darüber zu treffen, was der Makler leisten soll und ob er für eine Wertangabe haften muss. Diese Vereinbarungen sollten am besten im Auftrag schriftlich fixiert werden. Wenn der Immobilienmakler die Feststellung des Marktwertes der Immobilie lediglich als unverbindliche Schätzung verstanden wissen will, dann sollte das auch unmissverständlich in dem Maklerauftrag so festgehalten werden. So weiß jede Partei woran sie ist und es gibt keine falschen Erwartungen.
[1] Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil v. 10.05.1996, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift-RR 1997, S. 1278 ff.
[2] Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 2.6.2000, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift – RR 2002, S. 419 ff.
[3] Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 8.9.1999, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift – RR 2002, S. 491 ff.
[4] Bundesgerichtshof, Urteil v. 12.07.2013, abgedruckt in Zeitschrift für Immobilien- und Mietrecht 2013, S. 514 ff.
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