Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12.
Ausgangslage:
Treten bei einem Altbau Gebrauchsbeeinträchtigungen auf, kann der Mieter grundsätzlich Instandsetzung verlangen. Voraussetzung ist aber, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Hier ist zunächst zu fragen, welchen baulichen Zustand der Vermieter schuldet. Ausgangspunkt sind immer die zum Zeitpunkt der Errichtung, bzw. wesentlichen Änderung der Mietsache geltenden Bestimmungen. Allein die Tatsache, dass diese eingehalten wurden, führt aber nicht ohne weiteres dazu, dass ein Mangel der Mietsache zu verneinen ist. Dies zeigt der nachfolgend geschilderte und vom Landgericht Berlin entschiedene Fall.
Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12:
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eine 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet. Der zum Haus gehörige Keller war derart feucht, dass dort gelagerte Gegenstände regelmäßig Schimmel ansetzten. Der Vermieter verweigerte die Instandsetzung mit der Begründung, zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses seien die damals maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden.
Das Landgericht verurteilte den Vermieter gleichwohl zur Instandsetzung. Es ging in seiner Entscheidung davon aus, dass bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte ein trockner Keller dem üblichen Mindeststandard entspricht. Dieser wird daher auch vom Vermieter geschuldet. Entspricht die Mietsache diesem Standard nicht, muss der Vermieter diesen herstellen.
Bewertung:
Die Entscheidung ist zutreffend. Der Vermieter hat die Doppelhaushälfte auch nicht im Jahre 1939 vermietet. Nach heutigen Erwartungen geht man allgemein davon aus, dass in einem Doppelhaus, bzw. einem Einfamilienhaus in einem mitvermieteten Keller auch Gegenstände gelagert werden können.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wenn Sie ein problematisches Haus vermieten und bereits wissen, dass der Keller schwer trocken zu halten ist, sollten Sie diesen Umstand unbedingt in den Mietvertrag aufnehmen und auf diese Weise dafür sorgen, dass der feuchte Keller vertragsgemäß ist. Ob eine solche Vereinbarung von den Gerichten für wirksam angesehen wird, bleibt im Einzelfall abzuwarten. Gegebenenfalls müsste überlegt werden, den Keller nicht mit zu vermieten. Jedenfalls dann, wenn es sich nach dem Vertrag um Wohnraum handelt, wäre eine Vereinbarung über die Vertragsgemäßheit der Feuchtigkeit mit Sicherheit unwirksam.
Fachanwaltstipp Mieter:
In einem Berliner Mehrfamilienhaus wäre das Urteil möglicher Weise anders ausgefallen. Hier sind feuchte Keller, bzw. Keller in denen zumindest keine Lebensmittel oder Kleidung ohne Gefahr für die Substanz gelagert werden können regelmäßig zu erwarten. Das gilt natürlich nur dann, wenn das Haus nicht bereits saniert wurde. Im Zweifel sollte man zur Beschaffenheit des Kellers klare Vereinbarungen im Mietvertrag aufnehmen. Nur so kann man sich spätere Rechte erhalten. Im vorliegenden Fall hätte der Mieter übrigens neben den Instandsetzungsansprüchen auch Mietminderung geltend machen können.
Quelle: Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12
1.10.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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