Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Der Mieter ist berechtigt bei Gebrauchsbeeinträchtigungen in einem Altbau die Instandsetzung durch den Vermieter zu verlangen, vorausgesetzt es ist ein Mangel der Mietsache gegeben. Dafür muss geklärt werden, welchen baulichen Zustand der Vermieter schuldet, was sich nach den zum Zeitpunkt der Errichtung bzw. wesentlichen Änderung der Mietsache geltenden Bestimmungen richtet. Wurden diese Bestimmungen eingehalten, kann jedoch dennoch ein Mangel vorliegen. So auch die Situation in dem vorliegenden Fall.
Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12:
Der Vermieter vermietete eine Doppelhaushälfte, die 1939 erbaut wurde. Da der dazugehörige Keller derart feucht war, setzten die darin befindlichen Gegenstände regelmäßig Schimmel an. Die Instandsetzung wurde von dem Vermieter mit der Begründung verweigert, dass die maßgeblichen Bauvorschriften des Jahres 1939 eingehalten wurden.
Dennoch wurde er zur Instandsetzung verurteilt, da das Gericht davon ausging, dass ein trockener Keller zu den üblichen geschuldeten Mindeststandards gehört. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter folglich für dessen Instandsetzung sorgen.
Bewertung:
Der Entscheidung des Landgerichts Berlin ist zuzustimmen. Die Doppelhaushälfte wurde schließlich nicht im Jahr 1939 vermietet und in der heutigen Zeit ist zu erwarten, in einem mitgemieteten Keller auch Gegenstände ohne die Gefahr des Schimmels lagern zu können.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieten Sie ein Haus und wissen bereits, dass der Keller feucht ist, ist es ratsam diese Tatsache in den Mietvertrag aufzunehmen. So kann dafür gesorgt werden, dass der feuchte Keller vertragsgemäß ist. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor Gericht bleibt im Einzelfall abzuwarten. Eventuell müsste in Erwägung gezogen werden, den Keller nicht mit zu vermieten, denn jedenfalls dann, wenn Wohnraum vermietet wird wäre die Vereinbarung über die Vertragsgemäßheit der Feuchtigkeit sicherlich unwirksam.
Fachanwaltstipp Mieter:
In einem Berliner Mehrfamilienhaus wäre das Urteil möglicher Weise anders ausgefallen. Hier sind feuchte Keller, bzw. Keller in denen zumindest keine Lebensmittel oder Kleidung ohne Gefahr für die Substanz gelagert werden können regelmäßig zu erwarten. Das gilt natürlich nur dann, wenn das Haus nicht bereits saniert wurde. Im Zweifel sollte man zur Beschaffenheit des Kellers klare Vereinbarungen im Mietvertrag aufnehmen. Nur so kann man sich spätere Rechte erhalten. Im vorliegenden Fall hätte der Mieter übrigens neben den Instandsetzungsansprüchen auch Mietminderung geltend machen können.
1.10.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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