Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichts Dresden, OLG Dresden, Beschluss vom 01. Juli 2014 – 5 U 1890/13 -, juris.
Flächenabweichung im Gewerberaummietrecht: Bei vereinbarter Quadratmetermiete wird nur die Mietzahlung für die tatsächliche Fläche geschuldet.
Die Ausgangslage:
Weicht die tatsächliche Fläche des Mietobjekts von der vertraglich vereinbarten ab, kann der Mieter ab einer Abweichung von 10 % oder mehr die Miete anteilig mindern. Beispiel: im Mietvertrag ist die Größe des Objekts mit 100 m² vereinbart, die tatsächliche Größe beträgt 80 m², die Mietminderung beträgt 20 %. Entsprechend überzahlte Miete kann zurückgefordert werden. Dies gilt grundsätzlich im Wohnraummietrecht und auch im Gewerberaummietrecht. Wie der Bundesgerichtshof auf die 10 % kam scheint rätselhaft. Warum er daran festhält? Nichts ist schwieriger als der geordnete Rückzug aus unhaltbaren Positionen. Clausewitz, Kunst des Krieges. Immerhin ergibt sich daraus eine gewisse Klarheit und Vorhersehbarkeit von Entscheidungen. Außerdem lassen sich 10 % ganz gut berechnen.
Der Fall:
Im vorliegenden Fall hatten die Parteien allerdings nicht einen Mietzins und eine entsprechende Fläche der Mietsache vereinbart. Sie hatten vielmehr vereinbart, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergeben solle.
Die aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden:
Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (OLG Dresden, Beschluss vom 01. Juli 2014 – 5 U 1890/13 -, juris).
Fazit:
Bei der Frage, ob und in welcher Höhe die Miete gemindert ist, muss zunächst auf die Vereinbarung im Mietvertrag geschaut werden. Danach bestimmt sich dann ob die 10 % Hürde des Bundesgerichtshofs Anwendung findet oder ob wie im vorliegenden Fall bei einer echten Quadratmetermiete, die Höhe des Mietzinses unmittelbar nach der Zahl der Quadratmeter ausgerechnet werden kann. Die Folgen sind gravierend bei Abweichungen unter 10 %, da es dann nur im Letzteren Fall einer Mietminderung gibt.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Führen Sie vor der Vermietung eine exakte Flächenberechnung durch. Vorsicht bei der Übernahme von Zahlenwerk aus Bauzeichnungen, Bauplänen und ähnlichem Material. Nicht immer erfolgt die Ausführung so wie ursprünglich geplant. Oft ist die tatsächliche Quadratmeterzahl niedriger als die zuvor angenommenen Idealmaße. Dies kann später zu bösen Überraschungen, insbesondere zu berechtigten Mietkürzungen führen.
Fachanwaltstipp Mieter:
In der Praxis sind aus den oben aufgeführten Gründen, die vermieteten Flächen oft kleiner als im Mietvertrag zugrunde gelegt. Messen lohnt sich für den Mieter. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % besteht ein Minderungsrecht in Höhe der Flächenabweichung. Bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete ist die Minderung schon bei jeder Abweichung gegeben.
17.10.2014
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