Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Vertragsverletzungen des Mieters berechtigen zur Kündigung
Das Mietrecht bemüht sich, vertragstreue Mieter in Deutschland zu schützen. Kündigungen sind für den Vermieter deshalb nicht einfach. Bei Vertragsverletzungen des Mieters dagegen kann es, je nach Schwere des Verstoßes, schnell zu einer Kündigung, ggf. dann auch ohne vorherige Abmahnung, kommen. Eine solche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter kann in diesem Zusammenhang auch darin bestehen, dass dieser gegen den Vermieter mehrere ehrverletzende und verleumderische Strafanzeigen erstattet. So geschehen in einem Fall, mit dem sich das LG Dresden vor kurzem beschäftigt hat (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).
Unberechtigte Strafanzeigen können zur fristlosen Kündigung berechtigten
Das LG Dresden sprach dabei dem Vermieter für den entsprechenden Fall ein Kündigungsrecht zu und dies auch ohne, dass er zuvor abmahnen müsste. „Mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts gegenüber dem Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter, ohne dass es einer Abmahnung bedarf“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).
Keine Verwertung bereits abgemahnten Verhaltens
Eine Kündigung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn der Vermieter wegen des Verhaltens des Mieters (der Strafanzeigen) bereits zuvor eine Abmahnung ausgesprochen hat. So lag der konkrete Fall hier, sodass der Vermieter die Strafanzeigen nicht mehr zur Begründung einer (fristlosen wie auch ordentlichen) Kündigung heranziehen konnte. Das LG Dresden: „Mahnt der Vermieter allerdings ein entsprechendes Mietverhalten ab, ist er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung und auch mit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen, wenn diese lediglich auf das bereits abgemahnte Verhalten gestützt wird, ohne dass dem Mieter zwischenzeitlich ein neues Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann. Insofern „verbraucht“ die Abmahnung die Kündigung“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).
Verstöße dürfen nicht zu lange hingenommen werden
Weiterer interessanter Punkt in der Entscheidung: Das LG Dresden hielt zudem fest, dass der Vermieter nicht zu lange mit seiner Kündigung warten, das Verhalten des Mieters also nicht zu lange hinnehmen dürfe. Das LG Dresden dazu: „Eine rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über mehr als fünf Monate stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).
Fazit
Bei ehrverletzenden und verleumderischen Strafanzeigen des Mieters sind Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das gilt jedoch nur dann, wenn das entsprechende Verhalten des Mieters nicht zuvor schon abgemahnt wurde. Außerdem dürfen sie sich auch nicht zu lange Zeit lassen bis zum Ausspruch der Kündigung, da andernfalls der Mieter berechtigterweise davon ausgehen kann, dass sein Verhalten keine Sanktion in Form einer Kündigung nach sich ziehen wird.
18.5.2017
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