Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin und Essen.
Häufig fragen Mieter, wie eine Mietminderung eigentlich berechnet wird. In Gerichtsentscheidungen wird als Berechnungsgrundlage gelegentlich die Nettomiete (Kaltmiete) verwendet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend.
Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 -, BGHZ 163, 1-9).
Zu berücksichtigen ist aber, dass ein Mangel, der sich nicht in allen Räumen der Wohnung auswirkt, auch nur anteilig bei der Mietminderung berücksichtigt werden kann. Dies hat nichts mit der Bemessungsgrundlage zu tun.
Beispiel: In einer Fünfzimmerwohnung Wohnung ist in einem Raum die Heizung ausgefallen. Unabhängig von der Frage, wie hoch die Mietminderung zu bemessen ist: es ist weiter zu berücksichtigen, dass der Mangel nur einen einzigen Raum betrifft.
Tipp für Mieter: Vorsicht bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Fehler können dazu führen, dass man sich Zahlungsansprüchen des Vermieters gegenübersieht. Im Extremfall kann ein Zahlungsrückstand entstehen, der zur Kündigung und damit zum Verlust des Wohnraums führt.
05.11.2014
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