So gelingt Wohnungseigentümern der Wechsel
AMBERG. Gesund ernahren, mehr Sport treiben und weniger Stress sind klassische Vorsatze fur das neue Jahr. Aber wie sieht es mit dem Wechsel der Hausverwaltung aus. Die Dienstleister sind fur Wohnungseigentumer der wichtigste Ansprechpartner und kummern sich um den reibungslosen Gebaudebetrieb – von der Heizkostenabrechnung bis hin zum Winterdienst. „Damit beeinflussen sie maßgeblich die Zufriedenheit im Haus“, weiß Dr. Werner Schrodl von der G.S. Hausverwaltung. Eigentumergemeinschaften, die 2016 einen Wechsel planen, empfiehlt er in funf Schritten vorzugehen.
„Der Hausverwaltung abzuberufen und zu kundigen, ist mit Aufwand verbunden – organisatorisch und unter Umstanden auch finanziell“, sagt Schrodl, der seit mehr als 25 Jahren WEGs in ganz Deutschland berat. Doch bei unuberbruckbaren Differenzen sollten Wohnungseigentumer den Schritt nicht scheuen. „Als primare Anlaufstelle wirkt sich die Wahl des WEG-Verwalters nicht nur auf die Zufriedenheit der Bewohner aus“, betont der Geschaftsfuhrer. „Je nachdem wie hochwertig oder nachlassig die Firma arbeitet, entwickelt sich auch der Zustand und der Wert der Immobilie.“ Der finanzielle Verlust durch Pfusch oder Unzuverlassigkeit fallt seiner Erfahrung nach deutlich mehr ins Gewicht als die Kosten, die ein Wechsel verursacht.
1. Eigentumer abstimmen lassen
„Steht fest, dass die Hausverwaltung nicht langer tragbar ist, besteht der erste Schritt darin, eine Eigentumerversammlung einzuberufen“, erklart Dr. Schrodl. Damit der Wechsel gelingt, muss mehr als die Halfte der anwesenden bzw. vertretenen Mitglieder dem Antrag auf Abberufung des Verwalters und Kundigung des Verwaltervertrags zustimmen.
2. Vertrag kundigen
Ist die einfache Mehrheit erreicht, gilt es den Vertrag mit der Hausverwaltung schriftlich zu kundigen. In der Regel ist dieser befristet. Deshalb sind Verwaltervertrage nur durch Fristablauf oder beim Vorliegen wichtiger Grunde zu beenden.
3. Grunde fur Abberufung sondieren
„Um eine Hausverwaltung abberufen zu konnen, mussen triftige Grunde vorliegen“, erklart der geburtige Oberpfalzer. Rechtens ist sie zum Beispiel dann, wenn das Unternehmen Geld veruntreut hat, Einsicht in die Abrechnung oder Verwaltungsunterlagen verwehrt oder sich weigert, die Beschlusse der
Eigentumergemeinschaft umzusetzen. Auch wenn das Vertrauensverhaltnis zerstort ist oder WEG-Versammlungen zweimal hintereinander nicht durchgefuhrt wurden, ist eine Abberufung moglich.
4. Juristischen Rat einholen
„Der Prozess ist allerdings nicht einfach“, betont Dr. Schrodl. „Die meisten Hausverwaltungen streichen nicht kampflos die Segel.“ Wohnungseigentumern empfiehlt er deshalb, juristischen Rat einzuholen. Die Kosten fur einen Fachanwalt im Miet- und WEG-Recht rentieren sich, denn in der Praxis kommt es oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Die Fakten sprechen sehr haufig fur die Wohnungseigentumergemeinschaften.
5. Neue Hausverwaltung ernennen
Zu guter Letzt muss noch eine neue Hausverwaltung ernannt werden. Dr. Schrodl rat zu Qualitat statt Niedrigpreisanbieter. Damit fahre die Gemeinschaft langfristig besser und gunstiger, weil die Immobilie an Wert gewinnt. Qualitatsmerkmale sind zum Beispiel die Qualifikation der Mitarbeiter, langjahrige Erfahrung, zahlreiche Verwaltungsauftrage und die QM-Zertifizierung. QM-zertifizierte Verwalter beweisen aufgrund ihrer jahrlichen Auditierung ihre Qualitat und Fachkompetenz. Bei Billiganbietern sollten die Auftraggeber dagegen stutzig werden.
Die G.S. Hausverwaltung ist seit über 25 Jahren bundesweit im Facility Management und in der Hausverwaltung tätig. Aktuell betreut das Unternehmen rund 120 große Wohnimmobilien, Gewerbekomplexe und Betreiberanlagen in ganz Deutschland, darunter 7.000 Eigentumswohnungen.
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