Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Viele Betriebskostenabrechnungen enthalten Positionen, die an sich überhaupt nicht auf den Mieter umlegbar sind. Doch wonach bestimmt sich eine Umlegbarkeit von Betriebskosten eigentlich?
Zuerst den Mietvertrag prüfen:
Der Vermieter kann wirksam nur die Betriebskosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung gehört daher unbedingt, dass sämtliche umgelegten Positionen anhand des Mietvertrages auf die Umlagefähigkeit überprüft werden. Es reicht allerdings, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung und die danach umlegbaren Betriebskosten Bezug genommen wird. Dann können die dort aufgeführten Betriebskosten umgelegt werden.
Handelt es sich wirklich um Betriebskosten?
Kosten der Verwaltung und der Instandsetzung können in Wohnraummietverhältnissen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn es entsprechende Vereinbarungen in dem jeweiligen Wohnraummietvertrag gibt. Solche Vereinbarungen sind unwirksam.
Viele Kostenpositionen enthalten auch Kosten der Verwaltung und der Instandsetzung:
In der Praxis stellt sich das Problem häufig nicht so offensichtlich. Viele Kostenpositionen enthalten verdeckte Kosten der Verwaltung und Instandsetzung.
In der Position Hausmeister sind häufig Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten enthalten:
Die Position Hausmeister enthält häufig verdeckte Kosten der Verwaltung oder Instandsetzung. Wechselt der Hausmeister zum Beispiel im Rahmen seines Vertrages auch die Glühbirnen im Objekt, handelt es sich um Instandsetzungsaufgaben. Die Kosten, die hierfür entstehen, darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Erledigt der Hausmeister diese Arbeiten im Rahmen der normalen Arbeitsleistung, sind entsprechende Anteile der Vergütung herauszurechnen. Der Vermieter kann in solchen Fällen also nicht sämtliche Hausmeisterkosten einfach auf den Mieter umlegen.
In der Kostenposition Fahrstuhl sind ebenfalls häufig Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten enthalten:
Auch in der Position Fahrstuhlkosten verstecken sich häufig Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten. Das liegt daran, dass die Vermieter oft so genannte Vollwartungsverträge abschließen. In diesen Verträgen sind auch kleinere Instandhaltungsarbeiten enthalten. Die Kosten hierfür (Personaleinsatz und Material) dürfen aber ebenfalls nicht umgelegt werden.
Pauschalabzüge sind nach der Rechtsprechung zulässig:
Da die Kosten in der Regel nur schwer herauszurechnen sind bilden, gestattet die Rechtsprechung dem Vermieter pauschale Abzüge. Diese Abzüge müssen allerdings auch vorgenommen werden. Mieter sollten daher immer in die entsprechenden Verträge schauen und überprüfen, ob sie dort Verwaltungskosten oder Instandsetzungskosten entdecken. Dann müssen in der Abrechnung von den Gesamtkosten auch Abzüge vorgenommen werden.
Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter von Wohnungen, Wohnungseigentum und Gewerberäumen bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen Betriebskostenabrechnungen.
13.1.2016
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